距轨交站700米，青浦这个镇一住宅项目方案设计公示

内容摘要：青浦区重固镇毛家角路南侧37-01地块项目方案设计公示，共规划了7栋住宅楼，楼层为13-16楼，为高层住宅产品，住宅套数下限为510套，全装修交付。有个不利因素。

(资料图片仅供参考)

毛家角路南侧37-01地块区位图

近日，青浦区重固镇毛家角路南侧37-01地块项目方案设计公示。

毛家角路南侧37-01地块位于重固镇南部重点打造的195转型区。其地块四至为：青浦区重固镇东至崧卓路，南至新泾浜，西至曹家宅路，北至毛家角路。

2023年7月11日，保利发展旗下上海保利建锦城市发展有限公司作为该地块唯一竞买人，最终以零溢价、总价亿元顺利摘得上述住宅地块，成交楼板价17000元/平方米。

该项目地块房地联动价为37000万元/平方米。

下面我们一起来详细了解一下该项目地块：

毛家角路南侧37-01地块总平面图

地块控制性指标，

毛家角路南侧37-01地块：

用地性质：三类住宅组团用地（普通商品房）用地面积：平方米

总建筑面积：平方米

其中地上建筑面积：平方米

地下建筑面积：平方米

计容面积：平方米

建筑层数：地上最多16层，地下一层

建筑高度：最高建筑高度为米

容积率：

建筑密度：%

绿地率：35%

功能分布上，37-01地块为普通商品房项目，整个项目建筑沿地块边缘布局，地块中央留出活动空间和集中绿化。

占地及建筑体量，规划用地面积平方米，总建筑面积平方米（此前项目招标信息显示其建筑体量为75800平方米），其中地上建筑面积平方米，地下建筑面积：平方米。

出入口，37-01地块住宅项目一共设置了4个出入口，其中在毛家角路上规划了3处，车行、人行和消防应急出入口各一处；另外，在崧卓路上设置了1处，为车行和人行混合出入口。

住宅栋数，该项目共规划了7栋住宅楼。其中，1-3号、5号、6-2号、7号、8号住宅楼为普通商品房。开发商非常“有心”的是，根据习俗，编号“4”楼栋号并没有出现在整个楼栋编号体系内。

另外，6号楼由6-1号和6-2号组成，其中6-1号为保障性住房。

保障性住房占比，根据出让文件显示，该项目范围内须配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的 5 %以上，计  平方米以上。

住宅楼层/建筑高度，该项目建筑地上最高为16层，地下一层。其中，5号住宅楼为13层，1-3，6、7号楼均为14层，8号楼是最高的16层，这里也是地块制高点米。

另外，1-3号楼，6-1号、7号、8号住宅楼部分单元楼设置了首层架空。

中小套型，根据地块出让文件规定，本项目地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60 %，计  平方米以上。根据《上海市住宅设计标准》定义，十层及十层以上或高度大于27米的住宅为高层住宅，故本项目为高层住宅产品，即中小套型面积为不大于100平方米。

交付标准，该项目为100%全装修交付，包括保障性住宅。

停车位，该项目总体上为人车分流型社区，其地面规划了少量地面停车位（详见附图）。

根据《建筑工程交通设计及停车库(场)设置标准》(DG/TJ08-7-2021)，该项目按照三类区域标准配建机动车停车泊位。即90平方米户型以下停车位配比，90-140平方米户型停车位配比，大于140平方米户型停车位配比。

节能设计，出让文件还要求，该项目应实施可再生能源太阳能光伏设计，建筑屋顶安装光伏，“十四五”期间，建成项目光伏安装面积不低于屋顶总面积30%。

绿化率，项目绿地率为 35%，绿化面积不小于  平方米，集中绿地率 10%。

项目内配套，项目在北侧人行出口西侧，即9-1、9-2号配套用房中规划了商业设施。根据出让文件规定，其规模不少于地块总计容面积的1%（510平方米）。

另外，9-2号配套建筑内，还设置了物业、居委会、200平方米的老年活动室、快递存放点等。

9号楼配套建筑，其中9-1号为一层的纯商业配套建筑；9-2号为2层的商业加社区配套建筑。

同板块同期在建楼盘

住宅供应量，毛家角路南侧37-01地块规划住宅套数下限为510套。该片区同期共有4个楼盘正在开发（包括本案），住宅供应总量为2435套（详见附图，该数据摘自相应地块出让文件）。

房地联动价，毛家角路南侧37-01地块房地联动价为37000元/平方米，是目前该板块联动价最高的。

巧合的是，同期在建的另外三个楼盘房地联动价均为34800元/平方米（详见附图）。从联动价绝对值来说，本案比周边楼盘涨了2200元/平方米，相当于单价高了%。

项目与毛家角变电站区位图关系图

不利因素，不知道大家有没有留意过，现在的新楼盘销售时都会在销售中心设置项目“不利因素”公示牌。

公示图则显示，在项目西北角，即曹家宅路、毛家角路东北的30-04地块为正在建设中的“毛家角110千伏变电站”项目（详见附图）。公示显示，变电站与8号住宅楼之间的距离为39米，其符合国家相关规范要求的15米安全距离。

但，毫无疑问，对于大多数购房者来说这或许很难接受。很显然，“心理”层面影响最大的是8号住宅楼。

我们觉得这个“BUG”本来在当时规划阶段应该可以化解的，这么多地方可以选择，完全可以避免“贴着”住宅用地设置，使土地价值最大化。

另外，即使这样，项目规划上的适当优化也可以一定程度弱化变电站对项目的“心理”影响，如将9号配套用房与8号住宅楼位置对换，对应人行出口与车行出口位置互换。

周边配套:

项目周边教育资源示意图

教育资源，目前，重固镇已建成的公办教育资源有：重固幼儿园、重固小学、重固中学和上海师范大学附属青浦实验学校。

在建教育资源有一处，即位于卢文路、福泉山东路东北的一所重固新建(15+3) 班幼儿园，年度计划显示，今年12月竣工。

另外，在项目南侧还规划了一所幼儿园（37-05地块）和一所初中（37-06地块）。根据地块出让时的“答疑纪要”显示，两所学校尚无建设计划（包括边上的体育设施（38-04地块））。

项目周边生活配套

商业配套，目前，商业设施主要集中于重固镇传统集镇上，有吉麦隆、万科红生活广场、两座菜场等。

其中，重固新菜场位于福茂路、联茂路东北，是一幢三层楼建筑，经营面积达5800平方，还配套有餐饮和影院等设施。

项目周边交通设施

交通设施，项目西北有正在建设中的示范区线赵重公路站，从项目地块西侧至站点直线距离仅700米左右。预计2028年建成运营，建成后，坐三站路就可以直达虹桥枢纽，这无疑将触发重固镇的区位价值重估！

另外，根据地块出让时的“答疑纪要”显示，北侧毛家角路计划2023年9月底竣工投入使用；东侧崧卓路北段计划2024年5月开工；西侧曹家宅路正在进行前期手续办理，力争2024年底前开工。

项目周边医疗设施

医疗设施，重固镇上医疗设施有镇社区卫生服务中心。

我们的判断，随着示范区线的建设，乃至后续的开通运营，重固镇的区位优势正在被慢慢发现中，以赵巷为参考，未来两镇之间的房价价差会慢慢的缩小。

上月底，该项目已启动工程总承包招标。工程总投资为17亿元，建设周期1050日历天，开标时间为2023年09月12日。

公示原文：

公示图则

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资料：青浦区政府网

编辑：大青浦房谈

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