苏州拟回购1万套新房 政府回购商品房的原因你知道吗？

多地鼓励回购新建商品房，“政府直接回购”的方式有哪些?

为进一步促进房地产市场健康发展，已有多地政府部门鼓励或直接出手回购当地新建商品房。连日来，一则“苏州市政府部门拟定向回购部分新房项目”的消息再次受到广泛关注。10月12日，新京报记者从苏州市人民政府相关人士处了解到，此事基本属实，但未确定收购房源的用途。

在业内人士看来，此类政策总体上对于提振楼市行情、加快房企资金回笼、扩充保障房房源等都有全方位的效应，但是，“政府直接回购”的方式在落地时仍面临财政压力较大等问题。

苏州拟回购1万套新房

根据上述近日广为流传的一份苏州市政府部门拟“定向回购部分新房项目”专家会议纪要显示，苏州拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房。

新京报记者从苏州部分楼盘及多位业内人士处了解到，相关部门确实正在回购苏州一些楼盘房源，有的楼盘已经被全盘收购，无对外在售的房源。

为了核实该消息是否属实，10月12日，新京报记者与苏州市住房和城乡建设局取得联系，相关工作人员表示不清楚相关事宜。当天，记者又与苏州市人民政府相关处室取得联系，工作人员向记者表示，“确实有定向回购部分新房项目的会议纪要，但具体操作情况会安排住建局进一步说明。”

“实际上，苏州在今年9月份就推出了政府回购房源的举措。三季度楼市持续低迷，出台此类政策确实可以提振楼市，有利于进一步去库存。”苏州当地一位中介人士向记者介绍，“此次苏州政府方面回购的房源是否作为人才房或保障房尚无明确定论，但可以确定的是，目前政府回购的房源基本都是有国企或本区域城投入股、操盘的项目。”

多地鼓励回购新建商品房

事实上，苏州此举并非首创。新京报记者梳理发现，在苏州之前，就有多个地方政府表态鼓励国有企业批量购入新建商品房，其中包括郑州、济南、邯郸磁县等多地。

比如，7月下旬，郑州发布消息，针对已经建成或即将建成，但销售困难、大量积压房企资金的现房、准现房项目，通过政府购买现房作为安置房，提高存量房去化率。9月5日，济南市国资委在官网发文，提及济南城市发展集团将在全市收购3000套商品房用于租赁储备住房，项目资金来源为自筹资金。随后在9月24日，新疆阿勒泰地区行政公署发布“房地产健康平稳发展十五条”提到，鼓励国有企业收购市场房源用于保障性住房，鼓励房地产开发企业将库存商品房投入保障性租赁住房市场。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，三季度以来，已有多城出台鼓励回购商品房相关的政策，“政府部门定向回购的方式在缓解企业资金压力方面有一定效果，但对地方政府财政支出亦会产生一定压力。”

而中原地产首席分析师张大伟表示，从目前来看，“政府直接回购房产”都只处于政策层面，因为落地难度较大，涉及如何定价、如何选择房源等很多问题，而且大部分是作为保障房、人才房，如果按照市场价成交，政府压力将会很大。由此来看，鼓励企业批量购入新建商品房或将成为主流。

业内：有助于提振楼市行情

不过，值得注意的是，从目前的成交数据来看，在政府鼓励或直接出手回购商品房的城市中，部分城市出现成交量“应声而涨”的现象。

据克而瑞苏州房产测评统计，苏州大市(含四县市)2022年9月商品住宅供应面积为118.82万平方米，环比增加39.10%，同比减少49.59%;成交面积为216.77万平方米，环比增加77.38%，同比增加55.27%。但这并非市场真实的成交表现，而是由于政府回购房源的集中网签备案造成。

克而瑞苏州房产测评认为，苏州大市9月份真实的市场成交量和8月几乎是差不多的，所以即使在政策端利好不断释放之下，苏州楼市并没有呈现明显的上行态势，市场恢复还需要一个较长的过程。价格方面，9月苏州大市的成交均价23193元/平方米，环比上涨7.06%，同比上涨9.34%，基本属于结构化调整。当下，苏州楼市众多楼盘正采取打折优惠措施来以价换量，业内人士预计这种优惠力度或将持续。

另外，从郑州、济南楼市成交情况来看，克而瑞数据显示，9月，郑州商品住宅成交面积61万平方米，环比上涨71%，同比下降4%;济南商品住宅成交面积59万平方米，环比上涨2%，同比下降12%。而该两个城市前9个月商品住宅成交面积同比降幅分别为31%和38%。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，客观看待政府回购商品房的现象，对于理解政策操作和市场影响等都有积极的作用，“地方政府近期出现了回购新房项目的操作，既实现了去库存的导向，也有助于对保障房等房源筹集提供支持。此类收购使得统计层面的交易数据拉升，需要客观看待各地因政府回购而导致的交易数据拉升现象。”

严跃进表示，作为新一线城市苏州及二线城市郑州、济南，进行类似回购商品房的操作，客观上可以说明此类城市房源库存压力较大，也需要通过此类回购来化解商品房库存和房企销售压力。从该政策工具看，今年很多地区都在落实和实施，各地要积极做好宣传，防范购房者误解。此类政策总体上对提振楼市行情、加快房企资金回笼、为政府层面扩充保障房房源等都有全方位的效应。

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